Eiendomsinvesteringer fra A til Å – din guide til verdiskapning i eiendomsmarkedet

Om boken:
Eiendomsinvesteringer fra A til Å omhandler kunnskap om det som skal til for å lykkes som eiendomsinvestor og -utvikler. Den tilbyr en personlig guide til eiendomsinvesteringer, med vekt på bred bransjeinnsikt og faglig inspirasjon for deg som har ambisjoner innen eiendom. Boken kan fint leses av både nybegynnere i feltet samt mer garvede investorer. Den kan også i stor grad leses uavhengig av konjunkturer og trender, da mye av innholdet har en universell karakter. Samtidig søker innholdet å utfordre deg til å reflektere rundt din egen rolle som investor, slik at lærdommen kan tilpasses din virkelighet. Som leseren vil bli kjent med gjennom boken, rommer eiendomsinvesteringer et bredt spekter av kunnskaps- og ferdighetsområder – fra praktisk utleie til visjonær byutvikling, alt avhengig av format, potensial og tidsperspektiv ved investeringene. Både suksesskriterier og fallgruver gjennomgås, slik at du kan oppleve mer av det førstnevnte. Målet er å gjøre deg som leser boken til en aktsom aktør i dette landskapet, hvor du forstår hvordan delene i det større investeringsspillet fungerer sammen og kan utarbeide din egen strategi for eiendomsinvesteringer. Eiendomsinvestorene Christian Ringnes, Torstein Tvenge, Carl Erik Krefting and Anders Buchardt har bidratt til boken med hvert sitt forord. Deres personlige reiser i dette landskapet tjener utmerket som bakteppe for mange av bokens kapitler.

Om forfatteren:
Øystein Ringen-Vatnedalen er eier av Senter for eiendomsfag, som er det ledende etterutdanningsmiljøet for eiendomsorganisasjoner i Norge. Denne arbeidserfaringen har bragt ham i tett kontakt med en vesentlig andel av private og offentlige eiendomsorganisasjoner, i deres søken etter oppdatert og praktisk eiendomskompetanse. Tidligere har Øystein hatt stillinger som kommersiell eiendomsutvikler i henholdsvis Forsvarsbygg, Skanska Bolig og Block Watne, i tillegg til en rolle som fagsjef i Tekna Samfunnsutviklerne. Øystein er utdannet jordskiftekandidat fra NMBU, med en mastergrad i arealplanlegging. I tillegg har han en Executive Master of Business Administration i økonomisk styring og ledelse fra NHH, samt tilleggsstudier i by- og regionplanlegging fra USA. Han har tidligere tatt initiativ til flere lærebøker om eiendom, er ekstern sensor for Masterstudenter som studerer eiendomsutvikling, samt har vært fast bidragsyter i tidsskriftet Kapital.

Tusen takk til eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet BAHR for presise definisjoner på ord og uttrykk som anvendes i boken, slik at også denne delen av eiendomsbransjens stammespråk blir lettere tilgjengelig.

Allerede ved lanseringen av førsteutgaven av Eiendomsinvesteringer fra A til Å høsten 2021, ble det raskt tydelig at denne boken svarte ut et udekket behov i markedet for kunnskap om profesjonelle eiendomsinvesteringer. Selve grunnlaget for boken kan spores tilbake til høsten 2003, da jeg ved siden av full jobb i eiendomsbransjen etablerte en serie med åpne heldagsarrangementer – med eiendomsinvesteringer som tema. Bakgrunnen for dette var min egen søken etter markedstilgang av kunnskap om hva som skal til for å lykkes som eiendomsinvestor og -utvikler. Jeg fant også da ut at dette var jeg langt fra alene om å lete etter. I perioden frem til 2007 arrangerte jeg derfor stadig flere eiendomsarrangementer, hvor jeg inviterte mine forbilder og rollemodeller til å dele av sine erfaringer – hovedsakelig for selv å lære fra de beste i bransjen. I 2007 valgte jeg å ta skrittet fullt ut, og ble kunnskapsformidler på heltid – med eiendomsinvesteringer som spesialitet. Fra den forsiktige starten for 20 år siden har jeg lyttet til gode råd, tips og erfaringer fra et tusentalls drevne eiendomsspesialister; kunnskap som jeg har gjort til min egen og spunnet videre på i undervisningsøyemed.

Denne kunnskapen ønsker jeg å dele med deg. Boken er hovedsakelig skrevet som en personlig guide til eiendomsinvesteringer, med vekt på bred bransjeinnsikt og faglig inspirasjon for deg som har ambisjoner innen eiendom. Den kan fint leses av både nybegynnere i feltet samt mer garvede investorer. Da mye av innholdet har en universell karakter i forhold til investeringer, kan den i stor grad leses uavhengig av konjekturer og trender. Like fullt søker boken å utfordre deg til å reflektere rundt din egen rolle som investor, slik at lærdommen kan tilpasses din virkelighet. Målsettingen er at du ved å lese denne boken vil få et bredt innblikk i det tankesettet som preger mange av de eiendomsinvestorer som jeg har ser opp til og anser som gode forbilder. I sum er det allikevel mine egne betraktninger som først og fremt presenteres. I disse ligger det en grunnleggende tanke om at bak enhver vellykket eiendomsinvestering ligger det en filosofi som rommer likeverdige krav til både avkastning og kvalitet. I vesentlige deler av boken spinner jeg også videre på egne dyrekjøpte erfaringer som eiendomsutvikler, fra både privat og offentlig sektor. Til denne nyutgivelsen av fagboken har jeg valgt å innlemme et nytt delkapittel, som omhandler mer om det jeg omtaler som «byens puslespill». Felles for mange av artiklene er faglige problemstillinger og kommersielle muligheter som ligger i krysningsfeltet mellom eiendomsinvesteringer og eiendoms- og byutvikling. Ikke unaturlig rommer tillegget også nye perspektiver på kontorets betydning etter pandemien, samt hva bærekraft, ombruk og sikkerhet kan bety for eiendomsaktører.

Videre utdypes ytterligere hvordan tillit kan bidra til å skape eiendomsverdier. Denne reviderte utgaven av boken består av 24 nye tematiske artikler, som i tillegg til de opprinnelige 101, fint kan leses uavhengig av hverandre og i en valgfri rekkefølge. En vesentlig andel av disse artiklene er publisert i tidsskriftet Kapital, med korte og poengterte gjennomganger av faktorer som har betydning for vellykkede eiendomsinvesteringer. Også denne gang har jeg vært så heldig å få svært erfarne og dyktige eiendomsinvestorer til å forfatte hvert sitt forord til denne boken. Deres personlige reiser i dette landskapet tjener ypperlig som bakteppe for mange av bokens kapitler. I tillegg vil jeg igjen få takke eiendomsavdelingen i advokatfirmaet BAHR for verdifullt bidrag med å utarbeide en oversiktlig ordliste bakerst i boken, slik at ord og uttrykk kan finne sin mer presise oppklaring ved gjennomlesning. Avslutningsvis vil jeg få takke alle de tusener av dyktige og engasjerte eiendomsressurser som velvillig har stilt opp i årene som har gått, for å dele av egne erfaringer – i både medgang og motgang. Uten dere hadde denne boken ikke vært mulig å forfatte. Sammen med mine kollegaer i Senter for eiendomsfag fortsetter vi å heie på deres handlekraft og standhaftighet i videreutviklingen av våre byer og tettsteder. Jeg vil særlig få takke min kone Janne, for all støtte til å fullføre det jeg optimistisk igangsetter. Og til Amelia og Olav, som jeg håper vil oppdage eiendom som karrierevei senere i livet.

Eiendomsinvesteringer kan ved første øyekast fremstå som noe som i utgangspunktet er både lettfattelig og håndgripelig, og som mange vil ha en lav terskel for å lykkes med. Så lenge pengene er der, er det jo bare å handle? Og penger til eiendom er det jo rikelig med långivere til, enten disse kalles banker eller Family, Friends and Fools (FFF). Så hva kan da gå galt, og hva trenger vi egentlig av innsikt for å lykkes som investor i eiendomsmarkedene? Medias omtale av eiendomsomsetninger og -kjendiser har nok bidratt i stor grad til en oppfatning om at eiendomsinvesteringer byr på både lav risiko og høy lønnsomhet. Men som denne boken utmerket illustrerer, er faktorene risiko og lønnsomhet nøye bundet sammen og noe annerledes det som fremkommer i sin mer tabloide form. Det mest naturlige scenariet er at en investering som gir lav forventet avkastning også innebærer lav risiko. Samt tilsvarende for høy forventet avkastning, som kan romme langt mer risiko. Men noen 100 % korrelasjon er det ikke.

Det er fremdeles rikelig med muligheter for å foreta investeringer som gir lav avkastning med høy risiko. På generelt grunnlag er dette noe du som investor bør styre langt unna. Derimot er høy avkastning og lav risiko på mange måter selve drømmescenariet for en eiendomsinvestor. Siden de første antydninger til det som i dag kan kalles eiendomsbransjen tok form tidlig på 1990-tallet, i kjølvannet av bankkrisen, har svært mye skjedd. Flere av de mer velposisjonerte eiendomsinvestorene i Norge satset på investeringer i eiendom i et tidsrom der få andre vurderte eiendom som annet enn regulære tapsprosjekter. Med høy risikovilje og stor grad av gründertankegang har noen disse investorene, godt hjulpet av rentes rente effekten og en betydelig markedsoppgang, funnet gull der andre kun så gråstein. Samtidig har svært mange investorer også gått overende underveis, og disse hører vi gjerne mindre om i media. Noen reiser seg igjen og prøver på nytt, mens andre forsvinner ut av dette investeringslandskapet. I dag kan vi kalle eiendomsbransjen – bestående av organisasjoner som besitter en kombinasjon av eiendomskompetanse, merkevare og risikovillig kapital – en forholdsvis ung bransje, som fremdeles er i rivende utvikling. De fremste aktørene blir stadig bedre, og mellomsjiktet stadig mer profesjonell og ansvarlig i sine investeringer. Her kan jeg også vise til Øysteins kapittel om de ulike eiendomsbransjene, som utfordrer tankesettet om at vi snakker om én eiendomsbransje som kan dekke alle aktørene begrepsmessig. For noen er denne verden av forretningsmessige kjøp og salg av eiendom noe myteomspunnet og lite tilgjengelig, med et stammespråk som kan være krevende å trenge igjennom for uinnvidde. I media ser vi at eiendomssaker utgjør godt nyhetsstoff, men gjerne ut fra en veldig tabloid vinkling og uten å gi noen reell innføring ei heller særlig dybde om emnene.

Spørsmål som mange stiller er ofte hva som fungerer for hvem, og hvilke grep kan og bør gjøres når? Hva gjør jeg som ny i gamet, og hvordan kan selv garvede eiendomsinvestorer utvikle sitt eget mindset? Dette og mer til har forfatteren satt seg som mål å gjøre rede for, hvilket i seg selv er ingen liten oppgave. Dette synes jeg Øystein har lykkes godt med, og jeg finner selv innsikt og erfaringer i boken som gir grunnlag for gode refleksjoner rundt min egen rolle som eiendomsinvestor. Denne boken er skrevet for å bøte på et tomrom i norsk faglitteratur, som eksisterer mellom medienes dekning av store og spektakulære eiendomstransaksjoner på den ene siden, og den virkelighet som faktisk møter den jevne investor – på veien mot en profesjonell hverdag innen eiendom. Forfatteren av boken har selv bakgrunn fra eiendomsyrker, i både privat og offentlig sektor, og han har tilbragt de siste 15 årene som profesjonell kunnskapsformidler – med eiendom som spesialfelt. Som leseren vil bli kjent med gjennom boken, rommer eiendomsinvesteringer et bredt spekter av kunnskaps- og ferdighetsområder – fra praktisk utleie til visjonær byutvikling, alt avhengig av format, potensial og tidsperspektiv ved investeringene. Her gjennomgås både suksesskriterier og fallgruver, slik at du kan oppleve mer av det førstnevnte. Målet er å gjøre deg som leser boken til en aktsom aktør i dette landskapet, hvor du forstår hvordan delene i det større investeringsspillet fungerer sammen og kan utarbeide din egen strategi for eiendomsinvesteringer. Samlet sett gir denne utvidede nyutgivelsen et bredt overblikk over emner som også gjerne kan omtales som eiendomsstrategi, der det legges opp til at den enkelte leser selv kan avgjøre hvilke deler som ønskes vektlagt mest – slik at strategien blir hensiktsmessig.

Av god nytte er også ordlisten bakerst i boken, som gir presise forklaringer på ord og uttrykk som gjerne anvendes i eiendoms- og investeringskretser, slik at du lettere kan få grep om stammespråket som eksisterer i denne bransjen. Som eiendomsinvestor synes jeg også at Øysteins omskriving av Fjellvettreglene, til Eiendomsvettreglene, er fornøyelig lesning. Som for all annen ferdsel, fordrer også investeringer i eiendomsmarkedene at du er forberedt for turen og har en plan for hvordan du skal forsere hindringer som måtte oppstå langs veien. Å planlegge for både forutsette og uforutsette hendelser er alfa og omega for investorer som ønsker seg en aktiv og helsebringende tilværelse i eiendom. Av særlig interesse for denne bokens lesere kan jeg derfor anbefale Eiendomsvettregel nummer ni: «Å vite når du skal gå jevnt og trutt i terrenget, og når du må gjøre et byks, hører med til ferdighetene som kun lar seg vinne gjennom egne eiendomserfaringer og kunsten å lære av andre. Sistnevnte kommer stort sett med lavest prislapp.» Avslutningsvis kan jeg derfor anbefale å følge disse ni eiendomsvettreglene, slik at du velfortjent kan se frem til overskudd, turglede og balanse i forretningslivet – faktorer som dine konkurrenter vil misunne deg i tiden som kommer. Med det slutter jeg meg til forfatteren og ønsker leserne en riktig god tur!

Undertegnede gikk inn i eiendomsbransjen for nær 50 år siden. Det var ingen tilfeldighet, men først og fremst som følge av en bevisst diversifiserings- og risikospredningsstrategi. Da jeg begynte i min fars Fram Reklame-Byrå AS i 1974, var vi sterkt engasjert i tobakksreklame. Som følge av forbudet mot alkohol- og tobakksreklame som ble innført fra 1975, var eiendom en av «flere veier å gå». Det begynte forsiktig, for opparbeidet kapital var knapp og transformasjonen fra reklamebyrå til rendyrket mediaforetak krevde også sine kroner. Vi begynte med å kjøpe en liten eiendom i Maridalsveien, hvor der hadde vært drevet såpeproduksjon, og vi konverterte så denne eiendommen til et utstillings- og showroom senter (Svensk Interiør Center) for en rekke svenske møbelprodusenter. Dernest kjøpte vi en mindre bygård i Tordenskioldsgate, og så begynte snøballen å rulle. Inflasjonen var galopperende i annen halvdel av 70-årene, med årlige 15 – 16 % prisstigning, så vi ble raskt bevisst at «sparekronene» eller overskuddet fra reklamevirksomheten skulle syltes ned i eiendom.

Denne risikospredningsstrategien har vi fulgt lojalt i alle år, og har etter hvert ført til å bli vår primærvirksomhet – med vel en milliard i netto husleieinntekter. I midten av 70-årene var det ingen eiendomsbransje å snakke om. Riktignok var megling av bolig ganske utbredt, men næring ved kjøp, salg og utleie var det kun Tschudi og Malling samt Advokatfirma Torkildsen og Torkildsen som drev med i det små. Et og annet advokatkontor som f.eks. Borge og Borge drev med forvaltning. En av de få eiendomsmeglingsfirmaene som den gang klarte å bygge opp noe av betydning var John Holm AS, som bestyrte eller forvaltet mer enn 50 boligeiendommer, mao. ble eiendomsforvaltning et begrep og dette markedet fikk utvikle seg raskt også innenfor en rekke delmarkeder som næring/kontor, lager/logistikk, kjøpesentra osv. Som forhenværende reklamemann og utvikler innen media, undres jeg over at det på 80-tallet var mer enn 15.000 personer tilknyttet reklame/marketing-bransjen, som trolig i dag er redusert til 3 – 4.000, mens eiendomsbransjens utvikling fra sin forsiktige start 40 – 50 år tilbake beskjeftiger i dag kanskje 20.000 personer, eks. entreprenører. Som investor i eiendom bør en definere hvilke kriterier en ønsker for investeringen, på linje med andre investeringer. Er det et ønske om å sette spor etter seg eller er det egenutvikling eller profitt på kort eller lang sikt? Forrentning på egenkapitalen, flipping, langsiktighet, sikkerhet osv. Før investeringer foretas tenker jeg først og fremst på: Situasjonsanalyse – målsetting – strategi – taktikk – resultat – konklusjon.

Ubeskjedent nok har våre eiendomsinvesteringer alle så nær som en gått i pluss. Ekspropriasjon av en av våre eiendommer i Kristiansand kom som en stor overraskelse, og ga oss en ny og nyttig erfaring. Imidlertid tør vi her trekke frem et par andre morsomme handler. Norges Fotballforbund, Lyn og Akerklubbene (Tåsen, Berg, Nydalen) hadde gjennom sitt eierskap i Ullevål Stadion AS planlagt en utvidelse av Ullevål stadion siden 1959, men knapphet på penger og manglende risikovillighet forhindret dem i å foreta utbyggingen av sydsvingen. Vi kom på banen i 1985, som følge av min fortid som pølse- og sjokoladeselger for Lyn i ungdommen og nå godt plantet i eiendomsbransjen. Vi laget en 60 års festeavtale med U.S., NFF og Aker-klubbene, som derav fikk årlige festeinntekter og en tribune, mens vi fikk nærings- og kontorlokaler. En vinn/vinn-situasjon for alle parter. Valkyrien Utvikling er et annet prosjekt vi er stolte av. Det tok 20 år fra vi kjøpte 5 eiendommer og til vi kunne åpne dørene. I dag fremstiller butikkene seg som et unikt handels- og opplevelsessenter i øvre sjikt. Eiendomsutvikling er en tidkrevende prosess, hvor naboer, lokale myndigheter, byplan, byantikvar og andre offentlige instanser kan være en prøvelse, men resultatet synes for alle å være mer enn tilfredsstillende. Som byutvikler har vi også fått prøve oss i litt større skala. Nebb-området på Skøyen var et nedlagt industriområde som flere aktører hadde forsøkt å utvikle gjennom en årrekke. Vi kom på banen i 1992, og inngikk kjøpsavtaler med DnB for tre eldre eiendommer på området. Enn videre inngikk vi to + to opsjonsavtaler for kjøp av ytterligere tomter for utbygging av kontor- og næring. Det tok også her 20 år fra vi kjøpte første eiendom og til siste eiendom var ferdigstilt. Karenslyst Allé ble en realitet og en handlegate med Maschmanns som spydspiss. Det hadde ikke vært etablert en handlegate i Oslo på over 50 år, og derfor mottok Fram Eiendom Cityprisen.

Fram har en rekke leieavtaler med offentlige etater. Et eksempel her kan nevnes konverteringen av Norden Forsikrings hovedkontor på Østerås, som vi rehabiliterte til det som i dag er Solbakken Sykehjem, ofte omtalt som et av landets mest attraktive. Senere har vi plusset på med et nybygg med omsorgsboliger i tilknytning til sykehjemmet. For å kunne forvalte eiendom så må en besitte eiendom, og eiendom som aktivaklasse så sin spede begynnelse i Mesopotamia eller Babylon for ca. 4.300 år siden, hvor kriteria ble nærmere definert: By- eller landeiendom, næring eller bolig, tilstand, beliggenhet, kreditt og konfiskering. Etter hvert som bysamfunnene utviklet seg, ble beliggenhet mer og mer avgjørende. Byttehandler var betalingsmiddel og lån forekom ikke. Penger som betalingsmiddel ved eiendomshandler hører vi først om i Hellas fra ca. 500 år f.Kr. og bankvirksomhet som kreditt, veksling etc. fra rundt 370 f.Kr. Så fulgte romerne med sine by- og landeiendommer. Aristokratene begynte å skaffe seg landeiendommer i provinsene og byeiendommene ble også mer og mer attraktive da befolkningsveksten økte hurtig og byrommet var begrenset. Etterspørselen økte mer enn tilbudssiden, og verdiene på eiendommene steg. Proprietærne begynte så å bygge i høyden, maks. 23,5 m, inntil 8 – 10 etasjer, som ble redusert til maks. 6 etasjer og 18 m. De hadde jo glimrende arkitekter og ingeniører, som lenge hadde bygget hvelv og kupler, men teglstein og betong skapte nye utfordringer. Fortetninger og etterspørsel avstedkom nye virkeområder, og leiekontrakter og registreringer ble mer og mer vanlig. Det ble utarbeidet byplaner, bygnings- og brannforskrifter, regelverk og andre bygningslover. «Varig økonomisk vekst» kom først på 1700-tallet, hvor eiendom for alvor ble attraktivt og hollendere og engelskmenn var toneangivende som følge av den omfattende tilflytting til byene. Hollenderne utviste en spesiell forretningssans. De var skarpsindige utviklere og visjonære. Et eksempel kan nevnes: West-Indische Compagnie kjøpte Manhattan fra indianerne i 1624. De betalte med perler (og knapper og glansbilder). I moderne tid konkurrerte Chicago og New York om å føre an hva høyhus angår. Ny byggeteknikk hvor stål ble tatt i bruk, førte bl.a. til at en ti-etasjes, 42 m høy blokk først kom i 1885 og første personheis kom i 1857. Dette her nevnt fordi eiendomsutvikling spenner over så mange ulike områder, ikke bare byggtekniske nyvinninger, men også innenfor nye finansielle instrumenter, kjøp og salg av eiendom og nye lover og regulatoriske forordninger. I vårt spesialiserte og profesjonaliserte samfunn vil vi se nye krav og utfordringer til både byggherrer og eiere/investorer i fast eiendom.

Private utbyggere og det offentlige blir gradvis mer bevisst sitt samfunnsansvar. Eksempelvis ville ikke Moa (Ålesund), Sørlandssenteret (Kristiansand) og City Syd (Trondheim) fått utvikle seg så raskt uten grundigere konsekvensanalyse. Det tar tiår før skader er leget. Eiendom er et interessant investeringsalternativ med mange muligheter for suksess, men veien fra Capitol til Den tarpeiske klippe er kort. Kristiania-krakket i 1899 kan tjene som referanse. Det begynte med overetablering i eiendom, som førte til en større finanskrise hvor et titalls banker gikk overende. Formuer skapt gjennom 50 år falt i grus. Mange kjente eiendomsnavn fra den tiden, men også i etterkrigstiden, gikk dessverre under torven. Olav Thon med sine 100 år og vel 70 år i eiendom bør trekkes frem i lyset for alle som vil inn i eiendom og som søker en bit av kaka. Han har lært sin «ABCDEF»! Det kan imidlertid være nyttig å være bevisst: «Alt som lever skal dø». Eiendomsinvesteringer er intet unntak. Det gjelder å se malm der andre ser gråstein. Gjennom 20 år i eiendomsbransjen har forfatteren av denne bok forsøkt å belyse de fleste aspekter ved eiendom. Dette har Øystein Ringen Vatnedalen beskrevet på en utførlig, informativ og pedagogisk interessant måte. Eiendomsbransjen er ingen vitenskap, men først og fremst en praktisk orientert næring som har fått blomstre i de siste 50 år under vår urbane utvikling. Forfatteren berører også nyere forskrifter, regelverk, lover m.m. Boken utgjør et viktig bidrag til forståelsen av ulike sider av eiendomsbransjen. Den tar hånd om eiendom som investeringsobjekt like mye som trusler og muligheter ved eiendom som aktivaklasse. Dette er en informativ bok for den som vil inn i eiendomsmarkedet – fra A til Å.

I mine yngre dager som advokatfullmektig var jeg så heldig å få Andenæsgruppen som klient. De var den gang ved siden av Olav Thon Gruppen Norges ledende eiendomsinvestorer og -utviklere. Bedre læremester kunne man ikke få. Jeg investerte etter hvert overskuddet fra advokatvirksomheten i utleieleiligheter og litt næringseiendom. De største investeringene ble gjort sammen med Hans Petter Krohnstad, som var en venn fra Oslo Handelsgymnasium, og Pål G. Gundersen. Samarbeidet med Pål G. Gundersen ble etter hvert avsluttet. Som ny ung partner kom Runar Vatne inn, da vi sammen med Hans Petter kjøpte Rosenkrantzgaten 11 i Oslo. En eiendom vi utviklet og solgte med svært god fortjeneste etter forholdsvis kort tid. Det ble starten på Søylen Eiendom. Søylen Eiendom utviklet seg raskt, da vi i stort tempo kjøpte eiendommer. Det var den gang mulig å låne opp til 90 % av kjøpesummen, hvis man kunne legge frem en god handlingsplan for banken på hvordan eiendommen skulle utvikles for å øke leieinntektene. I tillegg var det mulig å kjøpe eiendommer på yield 10! Dermed var det mulig å betale drift, renter og avdrag selv med veldig høy belåningsgrad. Men Søylens raske utvikling var det vanskelig å kombinere med advokatvirksomheten.

Etter mer enn 25 år som advokat og partner i advokatfirmaet Thommessen takket jeg dermed for meg, og gikk inn for å rendyrke eiendomsinvesteringer på heltid. I Søylen Eiendom ble eiendomsutvikling vår spesialitet. Vi kjøpte bl.a. flere eiendommer på og rundt Egertorget i Oslo, bygget varemagasinet EGER ved å slå sammen fem eiendommer, vi kjøpte og bygget totalt om ærverdige Steen u0026 Strøm varemagasin – og ikke minst fikk vi luksusbutikkene til å etablere seg i våre eiendommer i Nedre Slottsgate. Vi skapte med det en helt ny gren innen varehandel i Norge. For oss som eiendomsfirma var det viktig at internasjonale luksusmerker kunne betale en husleie som var langt høyere enn hva andre innen varehandel kunne betale. Vi hadde også skapt en merverdi ved å samle et stort antall eiendommer ved siden av hverandre, og dermed tilnærmet fått et monopol på utleie til luksusmerkene. Vår eiendomsutvikling gikk ikke upåaktet hen, verken i Norge eller i utlandet. Vi fikk derfor et tilbud fra et stort internasjonalt eiendomsfond, som kjøpte alle eiendommene vi hadde samlet rundt Egertorget under navnet «Promenaden». Salgssummen ble på nærmere 5,4 milliarder kroner. Vi satt tilbake med en eventyrlig fortjeneste. Salget medførte i praksis også en avvikling av vårt partnerskap, og først Hans Petter og deretter Runar ble kjøpt ut av Søylen Eiendom, som i dag er et heleid datterselskap av vårt familieselskap Carucel Eiendom. Carucel-konsernet har i dag en omfattende virksomhet innen næringseiendom, boligutvikling, boligutleie, hotellvirksomhet og aksjeinvesteringer. Som det fremkommer av Øysteins fagbok er imidlertid eiendomsinvesteringer så mangt. Etter hvert som eiendomsinvesteringer har blitt en egen investeringsklasse, har bransjen blitt stadig mer profesjonalisert. De mange små familieeide eiendomsselskapene, som ofte bare eide en liten eiendom, har blitt avløst av store eiendomsselskaper med investorer fra inn og utland.

Næringseiendom har blitt spesialisert i mange forskjellige grener, som kontor, handel og servering, hotell og logistikk. Den som er dyktig på et felt mestrer ikke nødvendigvis et annet felt. Tilsvarende har bolig blitt delt i boligutvikling og boligutleie. I vårt familieselskap Carucel Eiendom har vi delt virksomheten i flere områder innen eiendom, med egne selskaper der ledelsen ofte har større eller mindre eierinteresser. Birk u0026 Co bygger boliger, men driver ikke med boligutleie. Det gjør Carucel Living, som har ordinær boligutleie, men som også leier ut «furnished apartments» og «co-living» leiligheter. Oslo Bay District har ervervet så godt som alle førsteetasjer i Bjørvika, og leier ut mer enn 100 lokaler under navnet Oslobukta til butikker, serveringssteder, lege- og tannlegekontor mv. Urban Development utvikler eiendommer som ligger nær trafikkknutepunkter. Front Real Estate investerer, forvalter og utvikler eiendommer i samarbeid og partnerskap med andre profesjonelle eiendomsbesittere, utviklere og finansielle aktører. Noen eiendomsinvesteringer kan være ganske passive og tilnærmet rent finansielle. Et kjøp av et lagerbygg som er leiet ut på 10 år eller mer er typisk en slik investering. Derfor ser vi ofte at det er såkalte syndikeringsselskap dvs finansrådgivere og tilretteleggere som erverver slike bygg og selger ut eierandeler til passive finansielle investorer. Dette kan gi en god avkastning på investert kapital, og som oftest bedre enn å ha pengene i banken. Men risikoen er også stor hvis leietakeren går konkurs eller renten stiger brått, slik at avkatningskravet endrer verdien av bygget.

I Carucel-konsernet har vi spesialisert oss på utvikling av eiendom. Det vil si at vi øker byggets verdi ved å finne riktige leietakere og foreta de bygningsmessige endringer som er nødvendige for leietakers drift. Et bygg er bare murstein, tre og betong. Det er leietaker og leietakers virksomhet som skaper verdien på bygget. Vårt fremste fokus er derfor å finne frem til rett leietaker. Vi lar heller et bygg stå tomt i lang tid for å finne rett leietaker, fremfor å leie ut til den første som ønsker å leie det. Bytte av leietaker og leietakers konkurs er det mest kostbare en eiendomsbesitter står overfor. Det medfører leietap og nye byggekostnader. Som eiendomsutvikler er det viktig å få nye ideer for hva som er best mulig bruk av et bygg. Ideer kan ofte finnes i utlandet. Det viktige men vanskelige er da å implementere slike ideer til Norge og norske forhold. Gjennomføringsevnen er kanskje det viktigste ved eiendomsinvesteringer. Det omfatter Due Dilligence-prosessen ved et kjøp, finne riktig leietaker, byggemelde og få offentlige godkjennelser – og ikke minst selve byggeprosessen, som helst ikke skal ha for store kostnadsoverskridelser. Et lite, men viktig råd fra en tidligere advokat; ikke vær redd for å bruke rådgivere som advokater, revisorer og finansielle rådgivere. Det kan se dyrt ut, men det er langt dyrere å gjøre feil som kunne vært unngått! Øysteins fagbok vil bistå deg som vil investere i eiendom i denne prosessen. Han har i kapittel 13 litt humoristisk satt opp de 10 bud for eiendomsinvesteringer. Blant de viktigste er utvilsomt at du ikke skal bryte avtaler (bud 6) og at du ikke skal belåne for mye (bud 7). I disse dager, med stadig høyere rente, er bud 7 særdeles viktig. Eiendomsinvestorens samfunnsrolle (bud 4) og ansvar for miljøet (bud 5) blir også stadig viktigere å følge. Eiendomsinvestorene setter store fotavtrykk i landskapet og påvirker samfunnet rundt oss i større grad enn mange andre næringer. Myndighetene er sterkt bevist dette og særlig plan – og bygningsmyndighetene har en kontroll- og myndighetsfunksjon som ofte kan komme på tvers av eiendomsutviklerens planer. I sitt bud nr 8 har Øystein refleksjoner om dette. Så da gjenstår det bare å ønske deg lykke til som eiendomsinvestor!

ENDELIG! Nå er en 30-års sammenhengende oppgangsperiode i eiendom over. Denne refleksjonen rommer både bekymring og håp, men aller mest håp. Ikke først og fremst håp om at vår virksomhet skal utnytte de mulighetene som vil komme av den turbulensen eiendomsbransjen nå står oppi, men snarere håp for bransjen som sådan. Mange har lenge ment at det har vært for lett å lykkes i eiendom – sannsynligvis med rette. Det gir flere implikasjoner. For det første bør det å lykkes være resultat av dyktighet og hardt arbeid. Hvis «alle» lykkes klarer man ikke å skille de dyktige fra de heldige, og gode prestasjoner tilskrives flaks, mens flaks kan bli forvekslet med dyktighet. For det andre vil bransjer som anses enkle å lykkes i tiltrekke seg mange opportunister, kall det gjerne lykkejegere. Ikke alle har kunnskapen, arbeidsviljen og seriøsiteten som kreves. Det kan sette omdømmet til en hel bransje på prøve. Nå i 2023 fremstår eiendomsverdenen veldig annerledes. Tiår preget av fallende renter, en lang periode med svært lave renter, god kapitaltilgang, høy byggekapasitet, stabile priser og et sterkt nyboligmarked er brått snudd. Rentene har på kort tid kommet opp på nivåer ingen har kunnet forestille seg. Det får en rekke implikasjoner og forutsetningene for eiendomsbransjen har endret seg diametralt. Regnestykkene ser helt annerledes ut enn hva alle har vært vant til. Ingen vet hva dagens verdi av en eiendom er, fordi ingen vil kjøpe til fjorårets priser og ingen vil selge på billigsalg. Bankene er forsiktige, nyboligkjøperne er avventende og hele bransjen havner i en «vente og se»-situasjon. Kanskje er det sunt, kanskje er det nettopp det bransjen trenger.

Når man har seilt i medvind for lenge og etter hvert tar suksessen for gitt, trenger man en real kalddusj. For å lykkes i vår bransje over tid, må kløkt, fokus, innsats, kunnskap, forsiktighet, langsiktighet og grundighet ligge i bunn. Men uten satsingsvilje og lidenskap kommer man ingen vei. Jeg har vært heldig som har fått alt dette inn gjennom «morsmelken». Faren min begynte i det små, med å utvikle noen mindre næringsbygg rundt Mjøsa. De skulle huse rørleggervirksomheten han drev. Det ble mange kvelder med tegninger brettet utover stuegulvet, turer innom byggeplasser i helgene og lytting til utallige telefonsamtaler med arkitekter, entreprenører, leietakere og banker. Det hele var en naturlig del av hverdagen og oppveksten. Like fullt hadde jeg ingen klar formening om hva jeg selv kunne tenke meg å drive med i voksen alder. Jeg følte heller ikke på noen forventning om å sikte meg inn mot eiendomsbransjen. Uten at jeg selv var klar over det, var nok et frø sådd… På videregående grublet jeg mye på hva jeg ville bli. Svaret uteble, og løsningen ble to år i Forsvaret for å kjøpe meg tid. Heller ikke der fant jeg svaret og resultatet ble siviløkonomstudiet på NHH i Bergen. Som økonom har man mange yrkesretninger åpne. Forventing min var at studietiden skulle sette meg på sporet av hvor jeg ville. Den «åpenbaringen» kom aldri. Resultatet ble igjen å «safe», nemlig jobb i PwC Consulting. Der var det mange dyktige kolleger og mye å lære for en fersk spire. Likevel hadde jeg mer å gi, og jeg kjente på en gryende trang til å gjøre noe på egenhånd. En kompis og jeg fant ut at vi ville prøve å få til noe sammen. Vi hadde spart opp noen kroner på hver vår kant og bestemte oss for å kjøpe et oppussingsobjekt, pusse opp og selge. Kvelder, helger og lunsjpauser ble brukt til å kjøpe inn byggevarer, hyre inn håndverkere, snakke med banker og meglere. Vi gikk i pluss på første forsøk og fikk naturlignok blod på tann. Det ble flere oppussingsobjekter og vi lærte mye av alt vi gjorde feil. Det var i denne perioden det gikk opp et lys – det er eiendom og eiendomsutvikling jeg vil drive med. For første gang hadde jeg endelig et klart bilde av hva jeg ville. Det var både skummelt og samtidig en slags lettelse. Målet ble raskt åpenbart – jeg ville starte opp og bygge opp min egen virksomhet. Jeg var 26 år, og målet jeg satte meg var å være i gang før jeg fylte 30. Som alle vet, eiendom krever kapital.

Jeg hadde ingen kapital annet enn det lille jeg hadde tjent på oppussingsprosjektene. Planen gav seg selv, jeg måtte lære meg å skaffe kapital. Løsningen var like åpenbar, jeg måtte finne meg en jobb i bank. Finansbanken søkte etter ny kundeansvarlig og den jobben passet perfekt. En liten, ubyråkratisk bank med dyktige fagfolk og mye å ta tak i. Det ga muligheten til å lære hvordan banker tenker, bli kjent med og følge dyktige eiendomskunder, og ikke minst erfare hvordan enkelte kunder havnet i trøbbel. Etter tre år i banken, som i mellomtiden hadde blitt innlemmet i Storebrand Bank, begynte tidsfristen jeg hadde gitt meg selv å nærme seg. Troen på å stable på bena egen eiendomssatsing var sterk, men bekymringen rundt det å ikke ha noe å leve av den første tiden skremte. Løsningen ble å tilby en kunde å si opp jobben min i banken og rydde opp i vedkommende sin portefølje av trøblete eiendomsprosjekter. Jeg lovet å ferdigstille skakkjørte boligprosjekter, selge, nedkvittere gjeld, og refinansiere resterende portefølje i løpet av 12 måneder (vi klarte det på 11). Forutsetningen var at jeg parallelt kunne bruke tid på å finne og komme i gang med egne prosjekter. Etter noen måneder kom jeg over et tomt kontorbygg på Høybråten i Oslo, som kunne bygges om til leiligheter. Prislappen var 23 millioner, og jeg hadde 1 millioner i oppsparte midler. I tillegg kom ombygging kalkulert til ca 30 millioner. Det ble lange forhandlinger, våkenetter, lånesøknader og kreative ideer for å få ned kapitalbehovet. Alt jeg hadde lært gjennom årene i bank ble avgjørende. Halvannet år senere sto prosjektet med 27 leiligheter ferdig. En prosjektmargin på 10 % var kanskje ikke all verdens, men fundamentet for nye prosjekter var skapt. Erfaringene var nok enda mer verdt. Parallelt med påfølgende år med kjøp, oppussing og salg av diverse bygårder, kastet jeg meg på utvikling i fjellheimen.

Etter industrinedbyggingen på Rjukan ønsket Tinn kommune utvikling av turistnæringen. Det lå et stort potensial i tilknytning til Gaustatoppen. Jeg hadde ingen erfaring med grunneiere, planprosesser, infrastrukturbygging eller destinasjonsutvikling, men med ungt, naivt (over)mot kastet jeg og en partner oss i gang. I løpet av drøye 15 år har vi utviklet et område med over 500 fritidsboliger, skianlegg, restaurant og et lite hotell. Nye boligprosjekter kom også til. I Kristiansand dukket det opp muligheter, og sammen med en partner bygget vi et par hundre leiligheter der. Fellestrekket som muliggjorde alle disse prosjektene var at de lot seg gjennomføre med begrenset kapitalinnsats, men mye arbeidsinnsats. Nøkkelen var (og fortsatt er) å bygge tillit hos tomteeier/grunneier, vise gjennomføringsevne og dele oppside, og på den måten skyve på betaling av tomt til prosjektene var bygget og pengene tjent. I tillegg til egen virksomhet og prosjekter, fulgte jeg fra sidelinjen med på hotellprosjektene faren min planla og gjennomførte. Dermed ble jeg også etter hvert kjent med Petter Stordalen, som var leietaker og operatør av hotelleiendommene våre. Han hadde noen spennende hotellprosjekter på tegnebrettet, i likhet med min far. Petter trengte prosjektutviklere til å virkeliggjøre sine, vi trengte operatører til våre. Petter tente på ideen min om å putte hver våre prosjekter inn i ett felles eid selskap, men satte som forutsetning at jeg skulle ta ansvar for denne nye virksomheten. Det første hotellet sto ferdig i 2010, og flere fulgte på. Sammen kjøpte vi oss inn i alpinanlegget på Hafjell, overtok en kontoreiendom i Oslo som vi rehabiliterte, leide ut og solgte, og jaget en rekke nye muligheter. På samme tid innledet fatter’n et eiendomssamarbeid med Røkke. Det resulterte i utviklingen av to store kontoreiendommer og to hoteller, der jeg hadde ansvaret for tre av dem.

Det ble noen ekstremt travle, lærerike og givende år. I løpet av fem år var jeg prosjektleder og ledet utviklingen av fem hoteller og to store kontorbygg i tillegg til egne boligprosjekter. Engasjement, involvering, tilstedeværelse, tempo og være «hands on» er nøkkelen for å kunne lykkes med slike komplekse prosjekter. Det innebar tilnærmet ukentlige turer til Oppdal, Stockholm, Kristiansand, Hafjell og Gaustablikk, i tillegg til de mer kortreiste prosjektene på Gardermoen, Fornebu og i Oslo. Parallelt gjennomførte faren min flere større utbyggingsprosjekter og jaget løpende nye prosjektmuligheter. For to selvlærte karer fra Brumunddal var omfanget enormt. Dog doblet vi antall ansatte – vi gikk fra én ansatt til å ha to. Som i dag, leide vi heller ikke den gangen inn eksterne ressurser. Når jeg ser tilbake på denne perioden skjønner ikke selv hvordan det lot seg gjøre – men det gjorde det. Hvordan var det mulig? Svaret på det er summen av mange bevisste valg, erfaringer og lidenskap. En god porsjon naivitet kom også godt med. Det var aldri en tanke om at noe var umulig. Det fantastiske med eiendomsutvikling er alle elementene som må forståes, beherskes, håndteres og løses. Det gir denne boken et svært godt overblikk over og grundig innsikt i. Selv om eiendom er store, fysiske objekter, handler det først og fremst om folk, nemlig det å forstå seg på folk og få folk med seg. Naboer, konkurrenter, kunder, brukere, byggere, banker, myndighetspersoner, politikere og sikkert mange flere. Det gjør eiendomsutvikling krevende og givende. Man må kunne forstå seg på samfunnsutvikling og marked. Hva finnes det nok av og hva mangler – ikke bare i dag, men også langt der fremme. Hvilke ideer vil omgivelsene omfavne og hvilke vil de motarbeide. Hvordan vil folk bo, jobbe og reise. Det må man ha klare tanker om. Dernest handler det om å få med seg alle på laget, bygge relasjoner, overbevisning og etter hvert tillit. Tillit er nøkkelen i ethvert samarbeid. Det er nok hovedforklaringen på hvordan det har vært mulig for oss å skape mye med lite. I stedet for å plukke den billigste leverandøren eller entreprenøren, eller for den sakens skyld den hotelloperatøren som betaler mest, holder vi oss til de samme leietakerne og leverandørene i prosjekt etter prosjekt. Kanskje kunne vi fått bedre betingelser hos andre, men risikoen ville vært langt høyere. Folk vi har jobbet med i prosjekt etter prosjekt, det være seg arkitekt, bank, entreprenør eller leverandører, har vi en fortid med, gjensidige erfaringer med og dermed personlige relasjoner til. De er våre arbeidskolleger. Vi vet at vi kan stole på hverandre. Det reduserer faren for konflikter, øker sjansen for at alle står på litt ekstra og vi trives sammen.

De og vi vet hva begge parter står for og at vi leverer. Mitt mål med et hvert prosjekt er at alle som har deltatt i prosjektet skal ønske seg å være med i vårt neste prosjekt. Det stiller store krav til hvordan vi opptrer som prosjektutvikler, byggherre og til slutt gårdeier. Her spiller mange elementer inn. For oss er viktige stikkord; være forutsigbare, engasjerte, beslutningsdyktige, holde ord og aller helst fremstå annerledes enn andre utviklere og byggherrer. Med annerledes mener jeg minst mulig formaliteter og kontraktsparagrafer, ingen advokater og mest mulig glød, kreativitet, prosjektstolthet og lagånd. Vi tror det er den beste investeringen for at sluttresultatet ender opp til avtalt pris, på avtalt tid og med høyest mulig kvalitet. De senere årene har ytterligere hotellprosjekter, fjellprosjekter og boligprosjekter blitt utviklet. Mest kjent er kanskje Fýri Resort i Hemsedal og verdens høyeste trebygning Mjøstårnet i Brumunddal. Og flere er på gang. Fra fokus på utvikling av enkeltstående bygg, har dette nå dreid mer og mer i retning av å tenke destinasjonsutvikling. Det vi holder på med handler i stor grad om å skape attraksjonskraft. Prosjektene vi utvikler skal tiltrekke seg folk og brukere av byggene og omgivelsene. Klarer vi ikke det, har de heller ingen verdi. Da må vi evne å skape noe som pirrer, trigger nysgjerrighet og leverer en opplevelse. Med stadig flere prosjekter på stadig flere steder, en voksende eiendomsmasse og etter hvert mange kunder og kjøpere av boliger og fritidsboliger, har vi etter hvert fått ombord noen få, svært kompetente og ikke minst trivelige medarbeidere. Nå er vi en liten gjeng som deler den samme gløden og skapertrangen. Det har vært en spennende reise og utvilsomt en berikelse. Med flere på laget er det enda viktigere å ha en tydelig retning. Vi holder oss til de nordiske landene der vi føler oss hjemme. Det innebærer prosjekter fra Kristiansand i sør til Bodø i nord, Stockholm og Helsinki. Foreløpig har vi holdt oss unna Danmark, og ekspansjon utenfor Norden har vi ingen ambisjon om. Det er viktig å ha tydelig rammer for hva man skal drive med, hvilket innebærer at man må være like tydelig på hva man ikke skal «rote seg borti». Da kaster man ikke bort tid, fokus og investeringskapasitet på satsinger man trolig ikke har gode forutsetninger til å lykkes med. Jeg har forsøkt å streife innom hva eiendom og eiendomsutvikling dreier seg om for vår del, men ved å lese boken får man en grundig og god innsikt. Det gjelder både uinnvidde og erfarne innen eiendomsfaget. Her er det mye kunnskap og refleksjon å ta til seg – la deg fascinere og inspirere.